8月27日，老牌港资房企瑞安房地产（00272.HK，以下简称“瑞安”）披露2026年上半年业绩，并召开业绩会。2026年上半年，瑞安“增利不增收”，营收同比下降18%至17.11亿元，但股东应占溢利为2.23亿元，同比上升337%。
此外，公司董事会决议宣派上市二十周年的特别股息每股4港仙。次日（8月28日），瑞安股价迎来大涨，截至收盘，报收0.465港元/股，较前一交易日上涨14.81%，总市值约37亿港元。
时代周报记者注意到，利润回升的主要原因之一便是商业地产租金收入增长。2026年上半年，瑞安租金收入为10.38亿元，同比增长8%。若算上合营公司及联营公司，这一收入为18.56亿元，同比增加4%。
但需要指出的是，公司零售板块和办公板块走势明显分化。期内，瑞安办公物业租金收入和资产估值均在下滑，续约租金也呈下跌态势；零售物业续约租金虽也在下跌，但销售额增长20%，客流量上升17%。
业绩会上，瑞安主席罗康瑞指出，当前消费市场还处于修复阶段，预计服务型消费和体验型消费将是未来的主要发展方向。
他表示，当前上海零售市场表现比较稳定，核心商业地段有望较快恢复；而写字楼方面，核心地段在逐渐稳定，租金下降速度有所放缓，预计核心地段高质量的办公楼会率先恢复。
半年收租18.6亿元，办公物业仍面临挑战
财报显示，2026年上半年，瑞安租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）增加4%至18.56亿元，其中78%来自上海的物业组合。
与去年同期仅有1%的增速相比，今年租金收入总额增速明显加快。
瑞安子公司瑞安新天地有限公司行政总裁张斌指出，零售板块是瑞安租金增长的主要贡献者，占租金及相关收入总额的比重超过59%。
具体来看，零售板块收入增长一方面得益于2025年下半年开业的上海新天地东台里和武汉创新天地商业公园的额外贡献。
虽然瑞安并未披露这两个项目的具体租金情况，不过，从财报可以看出，两个项目的出租率均明显提高，武汉创新天地商业公园出租率高达90%，而上海新天地东台里所在的太平洋新天地商业中心的出租率也较上年同期提升25个百分点至66%。
另一方面，瑞虹新天地、蟠龙新天地等一批商业综合体项目表现稳健。报告期内，上述两个项目的租金收入分别上涨4%、2%。
然而，不同于零售板块的增长，瑞安旗下办公项目租金收入却下滑明显。期内，上海杨浦区的创智天地、Inno创智以及南京国际金融中心租金收入分别同比下滑13%、10%、6%。
零售与办公楼市场租金收入走势的分化，同样反映到了公平值的重估上。据瑞安披露，今年上半年，该公司投资物业（包括合营公司及联营公司持有）公平值减少3.81亿元。
分区域来看，上海区域投资物业整体公平值减少2.34亿元，其中办公楼物业公平值减少2.98亿元，零售物业公平值却增加了0.64亿元。
图片来源：瑞安房地产2026年度中期业绩报告
截至2026年6月底，瑞安旗下投资物业（包括合营公司及联营公司持有）账面价值达969.70亿元。其中，上海办公楼物业账面价值418.85亿元，上海零售物业账面价值336.19亿元。
张斌坦言，相对于零售市场来讲，办公市场挑战会更大。他表示，由于过去过度供应及整体需求端疲软，办公市场平均空置率还在逐步推高，与此同时租金下跌压力非常大。
“虽然上海的办公市场出现了一些早期的稳定迹象，但是要看到在未来十年里面，办公的供应量还是比较大的，与此同时需求部分并没有完全回暖，所以办公接下来还会维持比较大的压力。”
据他透露，瑞安将把出租率作为办公部分的首要战略目标。接下来会持续通过灵活、有针对性的租赁策略来留住老客户，并且拓展新客户。与此同时，公司会通过社区服务带来的新机会，和租户建立更强劲、更有活力的互动。
罗康瑞称楼市正在筑底，瑞安开始寻找投资机会
作为瑞安的另一大核心业务，物业开发板块过去半年对公司业绩的贡献很少。
今年上半年，由于没有新竣工的并表住宅项目交付，瑞安的物业销售结转收入主要来自不同项目的少量车位库存，仅有700万元。
销售方面，报告期内，瑞安录得合约销售额29.61亿元，其中住宅物业合约销售额24.40亿元，占比82%，商业物业销售额5.21亿元。相较于2025年同期，今年上半年瑞安合约销售额同比下降15%。
对此，公司在业绩报告中指出，主要是平均售价较高的上海项目所占合约物业销售比例有所下降所致。同时，公司计划在2026年下半年及以后推出更多项目。
据行政总裁王颖介绍，瑞安在2026年下半年可供销售和预售的住宅总建筑面积大约为12.59万平方米，分别来自于上海和武汉的五个项目，包括上海翠湖天地六期风貌别墅和武汉光谷的创新天地高层住宅。
作为上海顶豪市场的标杆房企，瑞安对于楼市的研判也是市场关注的重点。在此次业绩会上，瑞安主席罗康瑞表示，自2021年至今楼市经过五年多的调整，已经差不多到筑底阶段了，尤其是政府有很多支持的政策，供求逐步在平衡。
“虽然市场呈现明显分化，但一线市场特别是在上海，价格比较稳定。”他表示。
同时，罗康瑞指出，未来短期内，瑞安还是会继续扩展轻资产的策略。新天地跟翠湖仍然是在市场上非常受欢迎的品牌，公司会聚焦上海和大湾区一些核心的城市，开始寻找一些有吸引力的投资机会。
“但是我们还是维持比较审慎的态度来看待投资。”罗康瑞补充道。
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